Hausse des taux d’intérêt, chute des mises en construction, logement social débordé… Malgré les alertes des élus, l’exécutif ne s’est pas emparé du dossier. Un retard que des députés tentent désormais de rattraper.
Par Véronique Chocron et Claire Ané
journalistes au Monde
Publié le 10/05/2023
« Il y a un vrai problème de logement dont il faut parler. Ce qui fait perdre de l’argent aux Français au quotidien, c’est le logement. Aujourd’hui l’explosion des prix appauvrit beaucoup de Français. » Sur le plateau de France 2, au soir de la neuvième journée de manifestation contre les retraites, le 23 mars, Olivier Marleix, député d’Eure-et-Loir, président du groupe Les Républicains à l’Assemblée nationale, est l’un des rares à relayer à une heure de grande écoute l’inquiétude partagée par de nombreux parlementaires et élus locaux, sur un sujet absent de l’agenda du gouvernement : la crise du logement.
Le premier poste de dépense des ménages « est le sujet numéro un qui remonte aujourd’hui auprès des députés, tous partis confondus. Nous n’en avons pas assez parlé ces dernières années », reconnaît Lionel Causse, député (Renaissance) des Landes et président du Conseil national de l’habitat. « Tous les jours, on vient me voir pour m’en parler, des familles qui s’agrandissent coincées dans des T2 ou des couples qui se séparent et ne trouvent pas de solution. Nous n’arrivons pas à répondre aux besoins », abonde Gabriel Doublet, président (Horizons) de l’agglomération d’Annemasse (Haute-Savoie).
L’exécutif est resté sourd à ces signaux, et le ministre délégué au logement, Olivier Klein, s’est révélé impuissant à pousser ses dossiers auprès du président de la République et de la première ministre. Illustration de cette incapacité à remporter des arbitrages ou à donner une impulsion : en octobre 2022, M. Klein s’engage à empêcher les propriétaires des logements énergivores de les louer sur les plates-formes de locations touristiques. « Il est hors de question que les propriétaires de passoires thermiques se réfugient [sur Airbnb] », déclare-t-il. Huit mois plus tard, la mesure se fait encore attendre
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C’est finalement une proposition de loi cosignée par des députés du camp présidentiel (Renaissance, Horizons et apparentés) et par le député socialiste des Pyrénées-Atlantiques Inaki Echaniz qui la portera. Le texte doit être débattu en juin à l’Assemblée nationale. « J’ai prévenu Olivier Klein qu’il allait se faire déborder par plusieurs propositions de loi consacrées au logement et qu’il prenait le risque de ne rien imprimer pendant son mandat », signale un député de la majorité qui va joindre sa signature à l’un de ces textes.
Autre exemple, un « temps d’échange » entre le ministre et la presse, prévu en mars, a été reporté à quatre reprises, puis abandonné. Olivier Klein souhaitait annoncer un plan en faveur du logement fin avril, mais il s’est finalement effacé devant Elisabeth Borne, qui, dans sa feuille de route, retiendra une mesure de soutien à la promotion immobilière et au secteur de la construction.
Dernière couleuvre avalée en date, le report de la restitution du Conseil national de la refondation consacré au logement, coanimé par Véronique Bédague, PDG du groupe immobilier Nexity, et Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. Initialement prévu mardi 9 mai, ce rendez-vous « pour réconcilier les Français avec l’acte de construire », attendu par le secteur du logement, a été repoussé à une date indéterminée, à la demande de Matignon. « Notre surprise est totale. Tous les acteurs du logement ont travaillé pendant des mois pour faire émerger une nouvelle politique du logement qui réponde aux immenses besoins sociaux et environnementaux, a réagi Christophe Robert sur Twitter. Les décisions qui en découleront ne peuvent attendre. » Retour sur les racines de cette crise.
La Banque centrale européenne (BCE) a relevé au total de 3,75 points ses taux depuis juillet 2022, à un rythme inédit dans l’histoire de l’institut monétaire, pour lutter contre l’inflation galopante, à l’œuvre depuis le début de la guerre en Ukraine. Une hausse brutale. « La hausse des taux d’intérêt a été le détonateur d’une crise redoutée mais inéluctable, car il était illusoire de penser qu’ils resteraient éternellement à des niveaux exceptionnellement bas », explique Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier.
Depuis, les banques répercutent ces hausses au fil des mois, le taux moyen des crédits immobiliers étant passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,15 % en avril, selon l’observatoire Crédit Logement CSA. De quoi réduire drastiquement la capacité d’emprunt et donc le budget des ménages, sans que la baisse encore légère des prix de l’immobilier vienne compenser ce surcoût. « Les primo-accédants modestes sont exclus du marché, constate Véronique Bédague. Nous observons chez Nexity qu’il faut désormais 40 000 euros d’apport personnel en moyenne pour pouvoir acheter. »
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« Les conditions d’accès au crédit sont aussi en cause, lorsque les banques refusent de prêter », avance Loïc Vandromme, le directeur général du groupe Hexaôm, numéro un français de la construction de maisons individuelles. La production de crédits à l’habitat a d’ailleurs chuté en avril de 44,4 % sur un an, selon les estimations de la Banque de France.
Et ce n’est pas terminé, puisque, au deuxième trimestre, « les banques s’attendent à une nouvelle baisse nette marquée de la demande de prêts au logement », prévient la BCE. Au sein du gouvernement, l’inquiétude pointe. « Les banques doivent continuer de prêter, certaines le font encore, mais d’autres ont un peu coupé le robinet du crédit », déplore un conseiller d’Olivier Klein.
Les ménages bloqués dans leur projet d’accession à la propriété n’ont pas d’autre choix que de rester locataires. « Ils ne libèrent donc pas leur logement, explique Loïc Cantin. Nous constatons déjà un recul du nombre de préavis, une offre locative très basse et nous allons le sentir fort à la rentrée 2023 avec l’arrivée de nouveaux étudiants ou de jeunes travailleurs. »
Le site d’annonces immobilières Bien’ici, détenu par de grands réseaux d’agences comme Arche, Century 21 ou Laforêt, constate une baisse de 17 % de l’offre de biens à louer au niveau national au premier trimestre par rapport à la même période de 2022. En quatre ans, cette offre a même chuté de moitié. Résultat, « le marché est grippé, avec comme conséquences directes des jeunes qui restent plus longtemps chez leurs parents, des ménages qui habitent encore ensemble alors qu’ils sont séparés et des temps de trajet très importants », relève Véronique Bédague.
Les professionnels du secteur mettent en cause un moindre intérêt des investisseurs pour le marché de la location, en raison d’un rendement jugé insuffisant, d’une taxe foncière en hausse, mais aussi de l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus mal isolés et énergivores.
Le site de petites annonces Seloger.com a constaté un quasi-doublement, entre 2020 et 2022, du nombre de biens étiquetés F ou G (consommation énergétique excessive) mis en vente sur sa plate-forme. Le volume d’annonces de location des passoires énergétiques a, en revanche, reculé de 40 % en un an.
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Autre facteur, la vague massive de transformation d’appartements en meublés touristiques, alimentée par le succès d’Airbnb : plus de 800 000 locations saisonnières étaient recensées fin 2021, en hausse de 18 % par rapport à l’année précédente. Dans les zones les plus attractives, la perspective de rentabilité élevée offerte par les locations saisonnières a contribué à la fois à la hausse des prix de l’immobilier et à l’assèchement du marché locatif.
« Pour la première fois de ma vie, je vois à Saint-Malo [Ille-et-Vilaine] des gens qui nous ont demandé une location et qui, en attendant, dorment dans leur voiture », témoignait, en avril, dans nos colonnes, Agnès Bardoux, responsable de l’agence immobilière Nestenn. La proposition de loi transpartisane qui sera débattue en juin prévoit d’ailleurs de réguler les locations touristiques de type Airbnb.
Les difficultés sur le marché locatif privé viennent allonger la file d’attente de logements sociaux, auxquels 70 % de la population est éligible. En un an, 100 000 nouvelles demandes ont été déposées, portant à 2,3 millions le nombre total de ménages en attente d’une HLM, un record. Dans le même temps, la production de logements sociaux pique du nez, avec moins de 100 000 agréments en 2022, alors que 120 000 étaient prévus.
En cause : la hausse des coûts du foncier et de la construction, l’abandon par les promoteurs de programmes mêlant logements libres et sociaux, et, surtout, une baisse des moyens des organismes HLM, en raison de la hausse très rapide du taux du Livret A, et donc des intérêts qu’ils doivent payer sur leur dette, et de la réduction sur les loyers imposée pour compenser la baisse de 5 euros de l’aide personnalisée au logement (APL), décidée par le gouvernement en 2017. Mi-avril, Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère les organismes HLM, appelait l’exécutif à « arrêter de tergiverser » : il s’agirait de subventionner la construction de logements sociaux et de mieux faire respecter l’obligation pour de nombreuses communes d’atteindre 20 % de HLM.
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Un effort d’autant plus nécessaire que deux entreprises sur cinq sont désormais affectées par des problèmes de logement de leurs salariés et qu’il y a urgence à loger les travailleurs « de première ligne » (caissiers, aides à domicile, soignants…), aux revenus souvent modestes, suffisamment près de leur lieu de travail. Le 23 avril, le président du Medef, Geoffroy Roux de Bézieux, déclarait d’ailleurs que la crise du logement « devrait être la grande cause nationale » ces prochaines années pour Emmanuel Macron.
Conséquence de tous ces désordres, les Français ont de plus en plus de difficultés à trouver une habitation qui leur corresponde : le mal-logement concerne 4,1 millions de personnes, estime la Fondation Abbé Pierre.
Parmi celles-ci, 330 000 personnes sont sans domicile. En 2022, 17 500 expulsions locatives ont été réalisées par les forces de l’ordre, un record. Les consignes envoyées aux préfets pour cette année et l’adoption attendue de la proposition de loi des députés Renaissance Guillaume Kasbarian (Eure-et-Loir) et Aurore Bergé (Yvelines) visant à protéger les logements contre l’occupation illicite font craindre une nouvelle hausse de ce chiffre.
Les personnes expulsées viendront probablement grossir les rangs de celles à la rue qui sollicitent un hébergement d’urgence. Or, ce dispositif, coûteux et peu satisfaisant – beaucoup de familles sont logées à l’hôtel –, ne suffit déjà pas à répondre aux besoins, bien que le gouvernement, renonçant aux suppressions prévues, l’ait porté à son plus haut niveau historique, avec 205 000 places. « Cet hiver a été marqué par un nombre inédit de demandes non pourvues émanant de personnes en famille », souligne la directrice du Service intégré de l’accueil et de l’orientation de Paris, Sabrina Boulefrad.
Une saturation qui s’explique à la fois par la fermeture de places dans des hôtels qui se réorientent vers le tourisme en prévision des Jeux olympiques et par le manque de sorties du dispositif, avec « environ 4 000 personnes hébergées qui attendent un logement social ».
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Le plan quinquennal Logement d’abord, lancé en 2017, a permis à quelque 440 000 personnes sans domicile d’accéder à un logement. Mais sa nouvelle mouture, qui nécessitera de créer des logements très sociaux (aux loyers les plus bas), n’a toujours pas été précisée.
Les promoteurs ont d’abord souffert de la forte hausse des coûts des matériaux de construction, liée aux pénuries provoquées par le début de la guerre en Ukraine, puis du pouvoir d’achat en berne des acquéreurs, en raison de la hausse des taux d’intérêt.
Résultat, fin 2022, leurs ventes se sont effondrées. Au quatrième trimestre, les réservations de logements neufs enregistrées par la Fédération des promoteurs immobiliers ont chuté de plus d’un tiers (36,3 %). Quant au marché de la maison neuve, il a chuté « violemment », de plus de 30 % en 2022. « Il s’agit du pire exercice des seize dernières années », s’alarme le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment. Selon cette dernière, la « crise » de l’immobilier neuf pourrait menacer 100 000 emplois dans le bâtiment d’ici à la fin 2024.
De manière plus structurelle, les promoteurs plaident pour un « choc de l’offre » de logements, avec des objectifs annuels de construction à la clé. Ils se plaignent de la frilosité de nombreux maires qui, selon eux, rechignent à délivrer des permis de construire pour ne pas mécontenter leurs administrés. Mais même les édiles les plus motivés soulignent que la suppression de la taxe d’habitation décidée par Emmanuel Macron les a privés des marges financières nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants.
Au total, 441 400 logements ont été autorisés à la construction entre avril 2022 et avril 2023, en baisse de 11,5 % par rapport aux douze mois précédents, mais de seulement 4,1 % en comparaison des douze mois qui ont précédé la crise sanitaire du Covid-19.
Selon des acteurs du secteur, la crise en cours appelle à un réengagement, y compris financier, de l’Etat. En effet, « l’effort public pour le logement n’a jamais été aussi bas : il est passé de 2,2 % du PIB en 2010 à 1,5 % du PIB en 2021 », a alerté Christophe Robert, lors de la présentation du rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, en février.
Durant le premier mandat d’Emmanuel Macron, ces dépenses (qui incluent les aides à la production, à la rénovation des logements ou les APL) ont diminué de 4,6 milliards d’euros, pour s’établir à 38,2 milliards en 2021. Pourtant, le logement n’a jamais autant contribué aux recettes fiscales : 88,3 milliards d’euros ont été engrangés, sans compter la taxe d’habitation et l’impôt sur la fortune immobilière. Les dépenses consenties sont donc inférieures de 50 milliards aux prélèvements effectués. Ce qui laisse de la marge.
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